Tema: Informacion sobre precio de alquiler de terreno

Hola amig@s.
Vivo en una localidad de Zaragoza fronteriza con Navarra, en pleno valle del Ebro. Hay instalado un parque eólico que pertenece a EON. Esta misma proyecta hacer una ampliación de 100 hectáreas en terrenos cercanos a dicho parque. De momento preguntan la predisposición a alquilar de los propietarios de las fincas y por eso se han puesto en contacto con nosotros, propietarios de un terrenito pequeño, poco más de media hectárea.
Según me han informado, un propietario de terreno del parque ya instalado tiene 20 hectáreas alquiladas, dentro le han caído 3 aeros y percibe 15000 euros al año. O sea, 5000 por aero o 750 por hectárea. La pregunta del millón:¿cuánto deberíamos de pedir por el terrenito, hablo de precio por hectárea?. El terreno es regadío, por si ayuda. Más dudas:
- ¿Se puede cultivar?. En el precio habría que considerar que quizás no sea posible cultivar según quede el terreno, si cae el aero alli, si es camino, etc.
- En el caso de no llegar a un acuerdo con ellos, ¿pueden realizar el parque dejando mi terreno cono un islote sin alquilar dentro?. En caso afirmativo, ¿puedo o debo pedir daños?,¿puedo o debo reclamar algo...?.

A ver si alguien puede ponerme algo de luz.

Muchas gracias por las respuestas de antemano.

Riseor.

Hola de nuevo. De verdad no hay nadie que pueda aportarme algo de informacion, cualquier apunte o cosa, que me pueda servir?.

Gracias de nuevo.

Sólo por comentar...

Ahora mismo estás cultivando algo en tu terreno?...si la respuesta es afirmativa, pues tienes que ver si lo que te van a pagar te compensa dejar de cultivar, es decir, si te pagan 900 € al año y con tu cultivo sacas 1200€, pues no te compensa. Aunque puedes ver que esos 900€(cifra aleatoria) serian limpios en cuanto a trabajo, costes del cultivo, etc.

Mi suegro es agricultor y al precio de la cosecha hay que quitar los costes de abonos, gasoil, seguros (tractor, etc), mantenimiento de los aperos, etc, etc. Y por supuesto tu mano de obra.

Si ahora no estás cultivando, es una forma de obtener ingresos extra casi asegurados.

Otro tema, si lo alquilas olvidate de cultivar nada, aunque el terreno esté arrendado, no tienes derechos de explotación que en este caso serían de EON y el contrato seguro que es por varios años...

Esto último lo tienes que pensar bién, ten en cuenta que posiblemente no puedas cultivar en ese terreno por bastantes años (no creo que EON monte aeros para 5 años solo) puesto que su inversión la tienen que amortizar y en el contrato de arrendamiento será por bastantes años.

En cuanto al precio, si han pagado a 750€ por hectárea, no creo que a ti te paguen más a no ser que tu terreno sea estratégico (algún acceso importante o algo parecido), pero en caso que lo sea, ellos no te dirán nada.

Ellos no te pueden obligar a alquilar, por lo que si no hay acuerdo, no puedes pedir nada salvo que sus obras invadan tu terreno, te corten el acceso al terreno, o cosas así.

Esto son todo opiniones personales, y cosas que pueden llegar a ocurrir.

Sinceramente espero que tomes una decisión acertada, pero si no cultivas, alquila. Y si cultivas, pon en una balanza los pros y los contras y mira hacia donde de inclina.

Un saludo.

Hola vcode. Gracias por responder. A ver, aclaraciones, actualmente no cultivo nada, por tanto todo lo que venga es bueno. El contrato sería de 20+10 años. Los 750 euros por hectárea son de los terrenos que alquilaron hace 3 años aprox. Ahora dice que son unos 1000, pero que se haría el contrato dentro de 3 ó 4 años porque hasta entonces el gobierno autonómico no da permisos.Habrá que ver si entonces es un precio acorde con lo que se pague entonces.
Yo más que nada pregunto por no pecar de tonto (a ser posible) porque yo, como supongo que cualquiera al que cogiese de sopetón, ando despistadillo con el tema. Respecto a no llegar a un acuerdo, solo quisiera saber si, sin que me pille camino ni nada de eso, si solo pasan las aspas del aero encima de mi terreno, si pueden llevar a cabo el proyecto sin la obligación de alquilar nuestro pegotito de tierra.

Gracias de nuevo. Salu2.

Tira por lo menos a un 2,5% de la producción de los aeros en tu finca.

En dinero, no menos de 6.000 euros/ año por aero de 2 MW.

Suerte! y cuidado, que al final siempre es mejor llegar a un acuerdo. Estas instalaciones puedden ser declaradas de Utilidad Publica y ser susceptibles de ir a expropiacion forzosa, y ahi no ganarás nada.

Hola otra vez. Ya ha habido reunión con esa gente. Cuento por si a alguien le sirve.
Firma de compromiso de arrendamiento con una vigencia de 10 años. O sea, tienen 10 años para poner en marcha el parque, pasado ese tiempo....pues eso. Hay que decir que hasta 2013 no se conceden licencias de apertura de parques en la comunidad. Y habrá que ver si conceden el permiso para la totalidad del parque (20 MW).
Contrato de 30+10+10 hasta los 50 años que permite la ley como máximo.
Hablan mucho, sin concretar exactamente, de 500 euros por hectárea. Subidas en arreglo a la tarifa eléctrica y sería precio consolidado, es decir si el primer año baja un 1% la luz se cobra 500, si el siguiente baja otro 1% se cobra 500, si el siguiente sube un 3% el cobro sube un 1% (3% menos los 2 de perdidas de años anteriores). Ese precio sería "suelo" para cobros posteriores.
El precio por hectárea es independientemente de si entra un aero en tu terreno, o camino, etc. Es una especie de consenso, por tanto terreno tanto dinero. Hay posibilidad de seguir cultivando esa tierra e incluso de tener explotación ganadera siempre que no interfieran en el parque.
Cumplidos los 50 años de alquiler se comprometen a desmantelar todo, zapatas y todo. Si no se prorroga el contrato no, no se comprometen.
Si el permiso concedido solo permite 15 MW, o sea, el 75% de la totalidad, el precio de cobro tambien será el 75% de los 500 euros. Si el permiso es para una cantidad de MWs que no les es rentable, el parque no se monta.
Creo que no me dejo nada. Si se me ocurre algo ya lo contaré para que alguien tenga datos si los necesita.

Salu2.

Estas son condiciones y precios que se están usando en estos momentos, te envío una lista de puntos y como tratarlos en el contrato de alquiler que luego deberias de redactar basado en esto. Piensa que se trata de un contrato donde pueden suceder muchas cosas en periodos de tiempo tan largos y debes proteger tu finca y el cobro de los alquileres. Estas son condiciones usadas para una finca de 15 Has en la zona de valladolid. Espero que te ayude:

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Los siguientes puntos son los que se desarrollarían en el futuro contrato de alquiler.
1) El arrendador es el propietario de las parcelas.
2) El arrendatario es el inquilino de las parcelas.
3) La duración del contrato será de 25 + 5 + 5 años (o los que tu acuerdes).
4) El único destino para el que se alquilan las parcelas es para la instalación y explotación de una planta fotovoltaica dentro de los límites de las parcelas objeto del contrato. Cualquier otra actividad queda excluida del mismo.
5) El proyecto de planta fotovoltaica debe ocupar el 100% de la superficie de las parcelas, obteniendo así la mayor producción de energía posible para dichas parcelas.
6) El arrendatario no podrá subarrendar las parcelas, ni ceder sus derechos a un tercero.
7) El contrato de alquiler contempla 3 periodos:
a. Periodo 1 - Obtención de permisos máx. 8 meses
b. Periodo 2 – Ejecución de la obra máx. 12 meses
c. Periodo 3 – Explotación de la planta 25 + 5 + 5 años
8) El precio del alquiler es del 6% de la producción anual cuantificada en Euros, con una cuota mínima de 2.000 Euros/Ha/año más el incremento del IPC anual para la cuota mínima.
9) El pago del alquiler se establece con carácter anual, a pagar antes del 30 de Enero de cada año, a excepción del primer año del periodo 3 que se prorrateará desde el día de comienzo de la explotación (comienzo del periodo “3”) hasta el 31 de Diciembre de ese mismo año.
10) Fianzas y avales:
a. Periodo 1: Al comienzo del periodo 1 el arrendatario depositará una fianza o aval (a escoger por el arrendatario, si se escoge aval éste será a favor del arrendador a ejecutar a primer requerimiento) por un importe del 10.000 Euros.
i. En caso de transcurrir el plazo del periodo 1 y no haber obtenido los permisos necesarios para la ejecución de la obra y la explotación de la planta fotovoltaica, el contrato quedará extinguido de forma automática pudiendo el arrendador ejecutar el aval o fianza y perdiendo el arrendatario el importe íntegro de la misma y todos los derechos que tuviera respecto al contrato de alquiler.
ii. En caso de que uno o varios de los permisos necesarios hicieran inviable la instalación fotovoltaica y/o su posterior explotación antes de finalizar el periodo 1, al arrendador devolverá al arrendatario el aval o fianza extinguiéndose totalmente el contrato de alquiler, terminando toda relación entre ambos.
iii. Durante el periodo 1 el arrendador tendrá la posibilidad de alquilar las parcelas a otro inquilino únicamente para su explotación agrícola.
iv. Si durante el periodo 1 se obtuvieran todos los permisos necesarios para la ejecución de las obras y su posterior explotación, comenzará el periodo 2 para lo cual el arrendatario deberá depositar un aval o fianza de 20.000 euros a sumar a lo depositado por el periodo 1 (total 30.000 Euros). En caso de no iniciar el periodo 2 en el plazo máximo de 30 días tras la obtención del último permiso, el contrato quedará extinguido ejecutándose el aval o fianza depositado para el periodo 1. En caso de no terminar las obras de ejecución y como consecuencia de ello no tener la planta produciendo energía con todos los permisos necesarios en el plazo del periodo 2, se entenderá el contrato por extinguido, el arrendatario deberá devolver la parcela en el mismo estado que la recibió y el arrendador podrá ejecutar las dos fianzas o avales, perdiendo el arrendatario dichos importes.
v. Si las obras de ejecución se terminan antes de finalizar el periodo 2 y la planta comienza su explotación, se producirán los siguiente actos:
1. El arrendatario depositará una fianza o aval equivalente al importe de alquiler de dos años con objeto de garantizar los posibles importes no pagados en concepto de rentas y/o penalizaciones e intereses de demora a favor del arrendador.
2. El arrendatario depositará un aval de 60.000 Euros en la Junta de Castilla y León para garantizar que al término del periodo 3 el arrendatario dejará la parcela en las mismas condiciones de como se le fue entregada.
3. El arrendatario pagará al arrendador el importe de alquiler correspondiente al prorrateo de tiempo a calcular entre la fecha de inicio del periodo 3 y el 31 de Diciembre de ese mismo año.
4. En ese mismo acto el arrendador hará entrega al arrendatario de las dos fianzas o avales que ostenta en su poder correspondientes a los periodos 1 y 2.
vi. En caso de superar el plazo de tiempo establecido en el periodo 2 sin haber terminado las obras de ejecución, se entenderá el contrato por extinguido, facultando al arrendador a la ejecución de los dos avales o fianzas correspondiente al periodo 1 y 2.
11) El retraso en el pago de cada anualidad más allá del 30 de enero de cada ejercicio, tendrá una penalización del 30% de la anualidad a sumarla a ésta el mismo 1 de febrero, a lo que habrá que añadir un interés de demora a sumar a dicha anualidad del 4% hasta el día que se produzca el pago de todos los importes resultantes de sumar anualidad + penalización. Transcurridos 6 meses desde el 30 de enero y si el pago de la anualidad más intereses y penalización no se hubiera producido por parte del arrendatario al arrendador, el contrato quedará extinguido, el arrendatario deberá de abandonar las parcelas dejándolas en el mismo estado a como se le fueron entregadas y el arrendador podrá ejecutar los avales y fianzas que se encuentran a su favor en concepto de fianza o aval para el aseguramiento de las anualidades + intereses de demora + penalizaciones. Si el arrendatario abandona las parcelas en el plazo de 30 días a partir de la extinción del contrato dejándolas en el mismo estado que las recibió, el arrendador liberará al arrendatario el aval depositado en la Junta de Castilla y León, de lo contrario se procederá a su ejecución.
12) En caso de discrepancias por parte del arrendador en cuanto al cálculo del 6% de la producción para el cálculo del importe de la renta anual, el arrendador estará facultado para solicitar una auditoría de cuentas (escogiéndose el auditor por parte del arrendador) sobre la actividad y balances del arrendatario en las parcelas sometidas al contrato. Esta auditoria será abonada por parte del arrendador, si el resultado de la misma derivara que la cantidad declarada por el arrendatario es menor al menos en un 5% a lo que éste declaró, el arrendatario pagará los costes íntegros de la auditoría al arrendador que previamente habrá pagado al auditor, si sucede lo contrario, será el arrendador quien asuma los gastos de dicha auditoria. Si efectivamente el auditor hubiera encontrado diferencias superiores al 5%, será necesario recalcular el importe de la anualidad, lo que supondrá una diferencia a pagar por parte del arrendatario a favor del arrendador, y ello conllevará la correspondiente penalización e intereses de demora a favor del arrendador en lo que respecta a la diferencia encontrada en la auditoría.
13) El contrato se somete a la jurisdicción española y para cualquier litigio a los tribunales de xxxxxxxxxxxxx en la provincia de yyyyyyyyyy.

Te diría que tires algo de un 2,5% de la producción de los aeros en tu finca.

En dinero, no menos de 6.000 euros/ año por aero de 2 MW.