Tema: derecho de superficie = alquiler de superficie?

Hola;
Igual soy un poco quisquilloso, pero tengo una duda en cuanto a si el concepto de "derecho de superficie" es igual al concepto de "alquiler de superficie".
Alguien me lo puede aclarar por favor?
Saludos.

patrick_pearse, como estoy bastante liado hago un mix de copia y pega. Ahí va lo siguiente:

en el marco legal español, no existe una figura jurídica que cubra las necesidades del promotor solar... pero existen aspectos que el promotor solar ha de tener en cuenta respecto al derecho de superficie:

Ventajas para el promotor:

-No hay entrega de fianza.
-Es hipotecable y transmisible.
-Se adquiere una propiedad separada y diferente del propietario de la nave.
-No se aplica de forma supletoria la Ley de Arrendamientos Urbanos.


Desventajas:

-al término del plazo revierte al dueño de la nave la instalación sin indemnización salvo pacto expreso.
-Desde el punto de vista fiscal, la Administración obliga al pago del I.V.A. incluyendo en la base imponible el valor de la construcción o instalación que en el futuro revertirá en el propietario.

(importante: Si la nave se halla gravada y responde como garantía hipotecaria de un préstamo es necesaria la autorización de la entidad financiera para constituir el derecho de superficie.)

Cláusulas de necesaria inclusión:
Aparte de las básicas: titularidad del propietario, descripción de la finca, plazo, canon, abono de los gastos, etc., establecer expresamente:


* derecho de indemnización al finalizar el plazo.
* ausencia de pacto alguno que impida la transmisión del derecho.
* posible prórroga del plazo.
* plazo para la ejecución de la instalación.
* periodo de carencia para el pago del canon.
* resolución anticipada si por causa ajena se deniegan o revocan las licencias.
* reversión en el estado en el que se encuentren las instalaciones.
* posibilidad de arrendamiento de la instalación siempre que su finalización sea coincidente con la del superficiario.

El derecho de superficie en las instalaciones solares fotovoltaicas se refiere a los diversos módulos y elementos que incorporado al suelo, construcción, emerge del suelo; esto es, el sobresuelo.

En el sector de la energía solar el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en cubierta o terreno ajeno, una planta solar fotovoltaica conectada a red.

Para los promotores solares el hecho de adquirir el derecho de superficie resulta el medio más idóneo para promover sobre el una planta solar fotovoltaica. Además de cara al promotor solar, esta figura jurídica cuenta con mayores ventajas frente a la del contrato de arrendamiento, cómo por ejemplo:

- el no tener que depositar la fianza en el organismo correspondiente.

- el no sometimiento, en defecto de pacto expreso, a la Ley de arrendamientos urbanos, evitando los numerosos derechos y obligaciones que nacen para las partes, causas de extinción, etc.

- la posibilidad de ser hipotecado de conformidad con el artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria.

- La publicidad del Derecho Real de Superficie que se adquiere con su inscripción registral. Esta publicidad no es simple, ya que se eleva como requisito esencial del acto, es decir, tiene efectos constitutivos. La inscripción de la superficie se comporta como requisito ad solemnitatem para la configuración del derecho, así como lo es la escritura pública de constitución. Hasta que no se inscriba la superficie en el Registro de Propiedad como gravamen a la finca, no puede decirse que existe el Derecho Real de Superficie, pues carece de eficacia y validez el derecho.

De conformidad con el artículo 1030 del Código Civil en el derecho de superficie, el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre la superficie del suelo.

Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

La naturaleza jurídica del derecho de superficie se asimila al arrendamiento, a la enfiteusis, al dominio dividido, al usufructo y a la propiedad del espacio aéreo.

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR SOLAR COMO SUPERFICIARIO.

a) Término de ejecución:

El superficiario tiene que realizar las obras en el plazo establecido por el título constitutivo. Este plazo es de caducidad no admitiendo suspensión, ni interrupción y comienza a computarse desde que el derecho se ha constituido, es decir, desde la entrega de la posesión con título.

b) Obligación de pagar el solarium:
Si el derecho se constituye a título oneroso, el superficiario quedará obligado al pago del precio pactado, en la cuantía y forma establecidas en el título constitutivo. constitución.

c) Obligación de restitución o entrega:

El superficiario queda obligado, una vez extinguido el derecho por cualesquiera de las causas de extinción, (bajo los efectos de la reversión que opera) a devolver o entregar la construcción al concedente, o propietario del terreno o de la cubierta de la nave industrilal.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL ESPACIO SOBRE EL QUE SE PROYECTA LA PLANTA SOLAR O CONCEDENTE:

Obligación de colaborar con el desarrollo de la construcción:

Implica que el concedente no debe obstaculizar la realización de la construcción por parte del superficiario y debe resolver cualquier tipo de barrera existente con anterioridad al negocio superficiario pues el mismo debe brindar todas las condiciones necesarias para el cabal ejercicio de la actividad del superficiario.

Responde por evicción:

Pues la acción reivindicatoria interpuesta por un tercero se tramitará con el superficiario y con el concedente partiendo de la obligación de que para conceder un terreno en superficie el concedente tiene que ser el propietario del suelo.

Obligación de indemnizar:

Ya no constituye una regla, sino una excepción establecida por las partes en el título constitutivo de que una vez extinguido el derecho, el dominus soli pague una indemnización al superficiario por lo construido, que él ha adquirido como efecto de la reversión.



Un saludo.

filis, muchisimas gracias

FILIS, qué gran aportación. Te lo agradezco.
Dos cuestiones;
Primero me gustaría saber si la información proviene de algun manual o página web que trate el tema y que puedas recomendar.
La segunda cuestión es, si desde el punto de vista fotovoltaico te decantarías por el derecho de superficie en detrimento del arrendamiento de finca rustica o de cubierta, y por qué.

Muchísimas gracias de antemano

FILIS, muy de agradecer tu respuesta, interesantísima información

Me uno a las cuestiones que te plantea jrrv. Considero que cualquier información o aportación que contribuya a esclarecer lo más posible el tema de los alquileres de cubierta será en beneficio de todos, ya que se están mareando tanto los propietarios de cubiertas con propuestas de arrendamiento disparatadas y mal enfocadas (que acaban sin ir a ninguna parte), que muchos se están quemando, y eso nos perjudica a todos los que pretendemos enfocar este tema de forma seria, realista y viable...

Saludos

Estimados JRRV y CAPAFINA:

Lo expuesto en el post, como indiqué, es un "copia y pega" que extraje de la siguiente página web:El derecho de superficie cómo derecho de promover y mantener una planta solar sobre la cubierta o terreno de un tercero.
Creo que resume muy bien la estructura básica del planteamiento de cara a un promotor solar.
Entiendo que resume muy bien todas las reuniones y conversaciones al respecto que mantuvimos en su momento el equipo en mi empresa cuando decidimos abordar este tema ya a finales del 2005 principios de 2006.
A las cuestiones que planteáis respecto a por qué opción me decanto, depende de las variables "contextuales" de cada caso. Depende de muchas variables. Para acotar el círculo os comento que como presupuesto de partida ha de intentarse un derecho real de superficie. Una vez dicho esto y se comience a interactuar con los actores implicados en el proceso se va perfilando qué posibilidades tiene una u otra opción. Las ventajas y desventajas las podéis observar en el post anterior.

Entiendo que no deben verse las dos formas de articulación jurídica como contrapuestas. Todo lo contrario, deben verse como complementarias ya que dependiendo de "cada padre y de cada madre" puede optarse por una o por otra para que no se caiga un determinado proyecto.

Desde mi humilde opinión el mareo existente por la falta de información de una parte y la falta de profesionalidad de la otra nada tiene que ver con la articulación jurídica. Más bien tiene que ver con el canon o pago de alquiler totalmente desmesurado que muchos propietarios de cubiertas y empresas poco realistas llegan a firmar o a plantear.

Resumiendo, a poder ser, articulad jurídicamente el uso de una superficie mediante derecho real de superficie y a partir de ahí y dependiendo de las variables que pudieran surgir cambiad o no de planteamiento.

Para cualquier duda al respecto aquí estamos.

Saludos!

Filis

Sí, comparto contigo la opinión de que los ofrecimientos de cánones de arrendamiento disparatados por empresas poco serias son el verdadero problema de este asunto.

Lo peor es que normalmente esto va unido a contratos de alquiler de risa, y cuando a ese propietario le presentas una propuesta de contrato serio y bien articulado, precisamente por ser "tan seria" no le gusta una pizca ya que se lleva la impresión de que le pretendes engatusar de alguna manera...

Me refiero sobre todo a propietarios de pequeñas cubiertas donde cabrían entre 100 y 300 kW, que son los que están más que hartos de tratar con vendemotos, comisionistas, corredores etc etc de todos los colores que lo único que han conseguido es hacerles perder tiempo ofreciendo lo que luego no han podido respetar...

Con las grandes superficies ya es otro cantar, esos ya saben de qué va el tema...

Saludos!

PD: filis, muy buena tu cita...

CAPAFINA, entiendo que cuando se topa con un propietario "quemado" es dificil sobrellevar la situación o hacerle ver la realidad. La cuestión, al fin y al cabo, son los números. Desentrelaza todos los números de un proyecto desde la visión de quién compra y con los argumentos de quien construye o promociona y siempre de frente: querrá o no querrá tirar con el alquiler o derecho de superficie pero los números mandan. Hay que hacerles ver (sin desprestigiar a nadie) que los números que le planteas tú y con la profesionalidad que lo haces (argumentos) tiran abajo la irrealidad que otros le han contado. Si a partir de ahí "sus números" no cuadran con lo que necesitas para que el proyecto lo compren y sea ejecutado, a por otra nave y santas pascuas... hay que hacerle ver que este sector ha estado muy atomizado y poco profesionalizado.

Un propietario que alquile una superficie susceptible de ejecución de un proyecto tiene que ganar dinero, por supuesto, pero son los números los que dirán cuánto. Existe un techo y un suelo y entre ellos siempre serán negociables (según los inetereses de cada uno) pero a partir de esos límites no es viable el proyecto o para el inversor que compra o para el propietario de la nave que no se mete en camisa de once varas...

Creo que con una eficaz acción comercial, seria (incluso algo borde pero sin ofender), argumentos, números, etc... es decir, con las cartas boca arriba, se puede cambiar la tendencia de ese personaje "mal informado" que basa sus inetereses sobre información irreal. Es verdad, que hacer cambiar a uno de esos personajes es dificil pero ahí están las ganas.

Además... techos hay muchos pero muchos....

No obstante, yo ejecuto (promuevo) en la zona norte y no contemplo alquilar cubiertas, normalmente se lo ofrecemos al propietario de la nave, los números aquí en el norte dejan menos margen por el recurso solar existente. Es viable en una gran superficie en donde se pudiesen ejecutar un mega más o menos. Ahí el alquiler puede ser más bajo que en otras zonas de España pero un canon por pequeño que sea de la producción de un mega sí puede generar el interés suficiente como para que se lo plantee.

A cuidarse capafina.

Saludos.

Tal y como dices es como actúo, pero son muchos los casos donde convencer a tu interlocutor de que tu opción es la correcta y realista, fundamentando esto con números y datos técnicos es realmente dificultoso. Sencillamente porque por desconocimiento se le escapan muchas cosas que por mucho tiempo que le dediques en explicárselas no va a terminar de comprender bien, y al final, y en el día a día se comprueba, no termina fiándose de quién dice verdaderamente la verdad...

No digo que sea imposible, ahí queda nuestra labor y quien siembra acaba recogiendo, pero estamos en un momento en que entiendo que tardaremos todavía algo en ver los frutos. Ese momento llegará cuando esas personas se percaten de quién tenía razón y quién no, pero por el momento el tema de los alquileres de cubierta está desquiciado. Debido a las esperas y dilaciones a que nos obliga el marco regulatorio actual, son lamentablemente muchos los meses que pasan hasta que un propietario comprueba o se percata que está siendo "engañado". Y si durante ese proceso ha perdido oportunidades y no digamos algo de dinero, termina no queriendo saber nada de la energía solar, lisa y llanamente. Una cubierta menos.

A por otra cubierta, sí...

Saludos

Iniciado por FILIS

Estimados JRRV y CAPAFINA:

Lo expuesto en el post, como indiqué, es un "copia y pega" que extraje de la siguiente página web:El derecho de superficie cómo derecho de promover y mantener una planta solar sobre la cubierta o terreno de un tercero.
Creo que resume muy bien la estructura básica del planteamiento de cara a un promotor solar.
Entiendo que resume muy bien todas las reuniones y conversaciones al respecto que mantuvimos en su momento el equipo en mi empresa cuando decidimos abordar este tema ya a finales del 2005 principios de 2006.
A las cuestiones que planteáis respecto a por qué opción me decanto, depende de las variables "contextuales" de cada caso. Depende de muchas variables. Para acotar el círculo os comento que como presupuesto de partida ha de intentarse un derecho real de superficie. Una vez dicho esto y se comience a interactuar con los actores implicados en el proceso se va perfilando qué posibilidades tiene una u otra opción. Las ventajas y desventajas las podéis observar en el post anterior.

Entiendo que no deben verse las dos formas de articulación jurídica como contrapuestas. Todo lo contrario, deben verse como complementarias ya que dependiendo de "cada padre y de cada madre" puede optarse por una o por otra para que no se caiga un determinado proyecto.

Desde mi humilde opinión el mareo existente por la falta de información de una parte y la falta de profesionalidad de la otra nada tiene que ver con la articulación jurídica. Más bien tiene que ver con el canon o pago de alquiler totalmente desmesurado que muchos propietarios de cubiertas y empresas poco realistas llegan a firmar o a plantear.

Resumiendo, a poder ser, articulad jurídicamente el uso de una superficie mediante derecho real de superficie y a partir de ahí y dependiendo de las variables que pudieran surgir cambiad o no de planteamiento.

Para cualquier duda al respecto aquí estamos.

Saludos!

Filis

Sólo una advertencia, sobre el "corta y pega" anterior: el artículo 1030 del código civil que se cita en la página web de que extrajiste el texto es del código civil peruano, no del español. Lo digo por si no estáis pensando en levantar los paneles en los Andes...

Buenas SUN ATA, buena apreciación a tener en cuenta. No obstante, el objeto es el mismo y es perfectamente aplicable en España: el derecho de superficie, enfiteusis... han debido de tener un fallo en dicha página. De todas formas, está regulado en el Código Civil (español), en Libro IV, Título VII, artículos 1604-1664. Puede observarse que trata lo expuesto en dicha página. Todas las afirmaciones que se hacen en dicha página tienen total cabida en la legislación española. De hecho ha debido ser un error tipográfico.

El "copia y pega" tiene esos peligros....

Gracias por la puntualización.

(no estaría mal irse a los andes a ejecutar proyectos)...

Saludos.